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                            2020金立方:“強監管”時代,房地產如何轉型升級

                            中國財經界·www.borjachirivella.com 2021-02-08 13:59:48本文提供方:網友投稿原文來源:

                            近年來,房地產政策“穩”步前進,在“房住不炒”的長效機制和金融監管的“加碼”之下,“三道紅線”的出現,宣告房企高杠桿、過度舉債的

                            近年來,房地產政策“穩”步前進,在“房住不炒”的長效機制和金融監管的“加碼”之下,“三道紅線”的出現,宣告房企高杠桿、過度舉債的發展模式的結束,這對房地產行業的發展會產生哪些影響?“三道紅線”之下房企如何堅守陣地?

                            2020年11月24日,由中國房地產業協會指導,金磚傳媒、《中國房地產金融》雜志、UBI比利時聯合商學院中國教育中心聯合主辦的2020年第三季金立方在上海舉辦,本次大會聚焦地產領域,匯聚了業界領袖、行業專家共同探討,新政策之下房地產、商業地產、文化產業的未來發展前景,企業機遇與挑戰。

                            莊?。撼鞘谢A設施建設對存量資產運營提出挑戰

                            “2017年至2019年,以城市地鐵運營開發商為主的上蓋開發有了較大發展,全國城市軌道交通物業開發規模呈現逐年遞增態勢,2019年物業開發規模達到1205.57萬平方米,較2018年增長78.1%。住宅占比高達52%,商業占26%、寫字樓占16%。”上海申通地鐵資產經營管理有限公司總經理莊巍表示,這些是城市軌道交通企業未來發展重要的存量資產。

                            存量資產是上海軌道交通運營的基礎性資產,這對于整個城市運營至關重要。在軌道交通發展過程中,存量資產以地鐵上蓋形式形成了豐富的物理載體,商業、寫字樓、酒店、住宅等各種形式。

                            莊巍總結上海的TOD發展模式:第一,在可持續發展愿景基礎上形成發展共識。第二,堅定不移地以軌道交通建設運營主體作為開發主體。通過優化土地供應機制,確保軌交建設運營主體的物業開發主體地位。第三,堅持以市場化機制對接最優資源。第四,針對性地解決建設程序合法性和技術可行性問題。

                            鑒于軌道交通未來蓬勃發展趨勢,將對存量資產運營管理帶來重大影響。2018年以來,城市軌道交通發展進入快車道,2018年1月1日至2019年6月20日,全國城市軌道交通項目建設共計10個城市,涉及55條線路,項目里程達1383公里。莊巍表示,若綜合考慮沿線站點開發,則將達萬億規模,可見TOD未來發展潛力巨大,在發展好軌道交通的同時,存量資產的運營與管理則日漸重要。

                            陳晟:房地產金融風險問題突出

                            從房地產金融的長效機制看,政策也發生了新變化,2020年8月,住建部、央行召開重點房地產企業座談會,透露出央行對于重點房地產企業將建立資金監控和融資管理規則,將設置“三道紅線”,分“四檔”管理,對企業有息負債規模的增速按照0~15%進行控制。三道紅線是,扣除預收貨款的資產負債率超過70%,凈資產負債率超過100%和現金短債比小于1倍。

                            中國房地產金融穩定研究組聯席組長、中房數據研究院院長陳晟在大會上說:“希望房企擁抱三道紅線的監管,金融穩定不僅僅是開發商的金融問題,也是全行業的金融問題。”

                            近年來金融政策的收緊,房地產行業的金融風險問題突出,表現在居民杠桿率持續快速上升、房地產企業的資產負債率持續上升、許多城市的財政收支嚴重依賴土地出讓金、房產的租金回報率偏低,形成了大量低效資產。

                            中國房地產金融穩定研究組研究出一套模型——中國房地產企業金融穩定指數ZSP,是由財務穩定指數(Z-Score)、規模(Scale)穩定指數以及項目(Project)和政策(Policy)風險指數構成,簡稱ZSP指數。陳晟表示,這套模型對于金融機構來講,P值和S值越高,融資成本越低。經分析證明,這個相關度已達到90%左右,包括對頭部和中小企業的融資成本的預測都比較準。

                            陳晟指出,央行“345”規則和ZSP指數對比來看,“345”規則主要是要求頭部房企控制有息負債規模,是政策導向性的,希望引導所有房企控制有息負債增長速度。ZSP金融穩定評級體系則更全面,更具可操作性,而且是融資成本導向的,認為平均融資成本可代表市場對企業金融穩定性的評估,意味著企業可通過提高金融穩定指數ZSP值來降低融資成本。

                            韓毓祥:公募REITs與商業地產解困之路

                            深圳峽灣資本合伙人韓毓祥表示,在海外資產證券化市場,商業地產資產證券化將整體融資成本降至3.5%~6%。

                            以美國為例,公募型REITs約占美國整個REITs市場份額的90%,而美國REITs行業的總市值超過1萬億美元,遠遠超越傳統地產開發行業。從收益率長期看,美國各類型REITs物業年資產回報率穩定在7%~12%之間。相關統計表明,REITs的波動性跟股票的不相關性大概在80%左右,跟債券的不相關性大概50%左右。

                            韓毓祥認為,在美國的實踐中,商業地產是類REITs最主要的底層資產之一,原因在于經營簡單透明,對團隊專業度要求較高。美國是目前國際上最成熟的REITs市場,市場規模占全球REITs市場的2/3左右。亞洲各國和地區如日本、新加坡、韓國推出的REITs投資產品在很大程度上吸收了美國的經驗。

                            “今年中國公募REITs試點方案落地,對商業地產的脫困具有重要意義。”韓毓祥表示,有利于豐富資本市場結構,公募REITs進入門檻低,普通人亦可分享物業升值收益。不過從中國公募基建REITs產品交易結構設計看,中國REITs設計尚存在一些問題:項目出臺過快,法律安排相對較弱;ABS套公募基金的方式冗余;從債向股,涉及投資思路的變化;未涉及交易過程中債務減免;需考慮公募基金委派人員的相關法律(民事、行政、刑事)責任及緩釋措施;重視公眾投資者認購24%,流通份額過低導致活躍度下降的問題。

                            “三道紅線”下房企的應對策略

                            在圓桌討論環節,上海易居房地產研究院研究中心總經理崔霽作為主持人,提出“‘三道紅線’對房企和地產行業會產生哪些影響?”的話題與各位嘉賓共同討論。

                            康橋集團副總裁、長三角區域董事長肖春和表示,“三道紅線”對房企產生了一定的影響,這些影響主要是戰略方面,尤其是百強房企。“三道紅線”就像行業的“體檢儀”,檢驗每個房企處于什么檔次,是衡量企業健康指數的重要指標。目前,土地的這個紅利期已經過去,未來要健康地發展應該在團隊管理方面下功夫,提高發展速度和效率。

                            同策房產咨詢股份有限公司副總經理張任遠認為,“三道紅線”并不是突然出現的,之前也出臺過一系列金融角度的管控政策。從風險角度看,有些追求規模的企業可能帶來的風險更高一些。但是“三道紅線”的出現也給企業提供了很多很好的投資機會。張任遠提出兩點建議,注意交易風險,因為各規模各檔次的房企都可能會出現風險;留意投資機會,可能投資領域是投資機會的來源。

                            正大集團地產企業中國區金融投資執行總裁錢君表示,“三道紅線”對房企未來戰略和方向上的調整有一定影響,企業要看準周期比較重要,很多成功人士,包括房地產從業公司,成功也不一定完全是因為自身的因素。除了加強自己的管理能力,包括內部軟實力等各方面的能力,看準周期順勢而為也極其重要。在未來的一段時間,不管是房地產領域還是地產金融板塊,大家還是要抓緊練內功。

                            三湘地產執行董事兼財務總監張濤認為,“三道紅線”對地產行業來講多少都會受到一些影響。關鍵是“三道紅線”之后,企業有沒有制定一些應對措施,戰略的調整、投資方向調整、規模與利潤平衡。“對于三湘地產而言,因為有不同的戰略選擇,除了地產以外,還有文化板塊,希望在這個行業里面,有多元化的發展,地產和文化雙輪驅動。”

                            本文來源:責任編輯:李雷

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