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                            專訪開工大吉張世凱:打通資產持有方與租客的“任督二脈”

                            中國財經界·www.borjachirivella.com 2021-01-18 12:08:40本文提供方:網友投稿原文來源:

                            2017年7月6日, 隨著一陣鼓掌歡呼聲響起,一家名為“開工大吉”的辦公資產服務平臺正式在北京注冊完成。主打“拎包辦公”的開工大吉,最初并沒有引起多少漣

                            2017年7月6日, 隨著一陣鼓掌歡呼聲響起,一家名為“開工大吉”的辦公資產服務平臺正式在北京注冊完成。主打“拎包辦公”的開工大吉,最初并沒有引起多少漣漪。然而,僅3個月左右,開工大吉就獲得了梅花創投、險峰長青天使輪的投資。2018年8月,獲得36氪、新勢能pre A輪投資,同年10月,開工大吉將總部搬遷至上海。2019年12月又獲得凱德集團中國投資。截至2020年3月,開工大吉服務資產價值超2500億,儼然成為全國 “辦公資產服務平臺”屈指可數的“黑馬”,令人詫異不已。

                            盡管取得不錯的“ 戰績”, 但開工大吉創始人張世凱似乎并不滿足停留于此,在他的戰略藍圖中,構建未來辦公生態的首要目標是要打通資產持有方與租客的“任督二脈”。

                            “我們不是裝修公司,更不是聯合辦公”

                            在外界的認識中,開工大吉團隊除了精通通信科技領域內的技術開發、研究樓宇智能化工程,還對建筑裝飾裝修、建設工程設計與施工等上下游產業十分熟悉。

                            但張世凱在接受《中國房地產金融》的采訪時坦言:“我們不是客戶眼中的傳統裝修公司,更不是一家從事聯合辦公租賃的企業,開工大吉要以拎包辦公服務為基礎,革新傳統辦公產品理念,在招商效率、租金收益、智能管理方面為業主帶來更多價值,成為全球領先的辦公資產服務平臺。”

                            談及選擇該賽道的初衷時,張世凱表示,定制精裝房源拎包入駐是未來主流的辦公形態。

                            對于寫字樓的運營者而言,往往會遇到招商效率、租金收益、智能管理等方面的痛點,特別是在進入存量時代后,還要解決如何打破傳統寫字樓存在管理成本高、同質化嚴重、運營效率低下等問題,諸多問題猶如大山一般壓得業主們喘不過氣來。

                            但站在租客的角度上來看,傳統的寫字樓已經無法滿足快速成長型企業對于輕資產、靈活辦公的需求。

                            要如何平衡二者之間的關系,從而實現資產持有方與租客的雙贏呢?張世凱強調,急需一個第三方公司為此提供服務,化解其中的矛盾點,這也是開工大吉的發展契機。

                            特別是在這次疫情下,更是凸顯開工大吉其存在的重要性。

                            “疫情來襲,讓大量企業猝不及防。當下,企業普遍存在以下兩類需求,通??梢詺w納為:現金敏感性和時間敏感性。”張世凱說。

                            第一類“現金敏感性”主要體現在企業對于現金的敏感度和依賴程度增加。尤其是今年上半年,疫情導致大部分企業的業務無法順利開展,形成“手頭緊、錢包空”的狀態,缺乏穩健的現金流,這讓許多企業在辦公場所方面,選擇了“退而求其次”。

                            因此,出現了很多企業的辦公區域發生區域位置的改變,形成了“從市區搬到郊區,從大房子換成小房子”的局面,甚至有些企業為了節約成本,離開一線城市,選擇租金相對便宜的二三線城市。

                            然而,即使辦公室可以喬遷,但裝修仍然不可避免??纱蠖鄶颠x擇“挪窩”的企業原本就受困于資金流的問題,更不愿在入駐辦公室的前期就為裝修而付出一大筆開銷。

                            第二類“時間敏感性”,張世凱進一步進行舉例說明:“以世界500強的企業為例子,集團相關部門在處理更換辦公地點的問題時,其中手續繁瑣不說,整個流程時間范圍拉鋸特別長。比如要和財務部門申請裝修費用、面對招投標、接觸審計等多個方面。到最后落實完成,前后所花費的時間可能長達半年之久。”

                            經過開工大吉團隊的市場調研發現,疫情潛移默化地改變了客戶群體的需求,且今后會更加直觀表現。

                            “開工大吉獲取到了企業租戶對于‘租來的辦公室為什么要我自己花錢去裝修?’這個很重要的訴求。而且目前幾乎80%的寫字樓租客與業主交談時會提出,‘精裝修交付’,或者是由業主負責裝修部分費用。這些需求讓傳統模式的寫字樓業主不知所措了。” 張世凱認為,開工大吉提供的拎包辦公服務,能夠解決雙方遇到的矛盾痛點。

                            業務模式 :從空間規劃到智慧辦公

                            據張世凱介紹,要滿足寫字樓業主“精裝房源出租”的要求,并且兼顧租客“快速拎包辦公”入駐的定制條件,這就與開工大吉商業模式的核心點息息相關。

                            “幫人省錢是沒用的,只有幫人賺錢才是有用的。”秉持這個理念讓他不斷地去思考,誰才是這個模式中的最大收益方?

                            如果業務模式能形成閉環,實際上是幫業主的資產價值整體提高了。首先,是在招商效率方面,將速度大幅度提升。因為帶有裝修配置的辦公樓一定會比不帶裝修配置的更好出租,這種交付狀態一定會成為未來辦公樓宇的標配。

                            張世凱以商品房住宅為案例,早些年消費者在購買商品房的時候多數為毛坯交付,隨著時間推移,現在普遍可見的是精裝交付狀態。所以在他看來,未來寫字樓也將順應這樣的趨勢,從“毛坯”變成“帶精裝”。

                            但這里的“精裝”和商品房住宅不同,寫字樓的“帶精裝”是會根據不同企業租戶的不同需求再進行設計規劃裝修操作。

                            由于各個企業的組織形態不一樣,所需要的辦公室格局布置也不一樣。哪怕是在同樣面積的辦公室中,對于裝修配置的需求也大相徑庭。值得一提的是,倘若是幫租客定制交付,出租速度勢必會提升。

                            而在租金價格方面,辦公空間在精裝交付時會比毛坯交付略高一些,租金價格的上漲也是快速拉動整個樓宇估值的關鍵點。所以,開工大吉提升交付標準等級的同時,還賦能寫字樓業主的資產升值。這也是其在拓寬市場渠道時,廣受客戶認可與青睞的原因之一。

                            其次,是省去了裝修免租期。

                            張世凱向記者介紹位于上海北外灘來福士的辦公室場景,以開工大吉的速度,從工人入場到完成交付,工期大約在一個星期左右。

                            當然,叫人嘆為觀止的速度,正是依托開工大吉背后強大的供應鏈。“得益于我們完善的自建或者代建工廠體系,所以能夠根據客戶所需要的工藝要求去定制產品,而且一定是需要大量的工廠數量才足以撐起整個鏈條,一定是全案解決。”張世凱說。

                            空間改造期間采用的都是裝配式的方案,標準化的產品線、積木式安裝、全干法作業……多項作業可以進行穿插施工,互不影響,施工速度提高到傳統裝修公司的10倍以上。顛覆了傳統裝修工程進度,還避免造成城市中的建筑垃圾增多,為城市環境減壓。

                            之所以開工大吉并不能被任何一個裝修公司或者家具公司替代,是因為單純的裝修公司或家具公司只能解決部分問題,而開工大吉則是涉及全鏈條,同時賦能寫字樓業主與租戶雙方。

                            然而,開工大吉提供的辦公室的環境品質并不會因為裝修時長的縮短而遞減。據張世凱透露,企業還受到全球首個完全專注建筑如何影響人體健康的評級系統——WELL健康建筑標準的認可。

                            眾所周知,WELL是全球第一個專注于人類健康與福祉的建筑標準,通過健康和福祉相關的十大概念來衡量影響空間使用者健康的建筑屬性:空氣、水、營養、光、運動、熱舒適、聲環境、材料、精神和社區。

                            國內一些知名的地產樓宇空間都以獲得WELL認證為榮,開工大吉與WELL的合作也為了變相地提升國內辦公室的空間品質,解決白領辦公環境問題,為其提供一個綠色環保、舒適健康的可持續化辦公環境。

                            除此之外,在寫字樓出租環節中,業主通常還會遇到一個難題就是,當辦公空間出租之后要如何與租戶繼續長期穩定的鏈接?

                            對此,張世凱表示,采用拎包辦公服務之后,通過前期落地的全套辦公智能硬件,可以借助大數據進一步了解租戶辦公空間的使用頻率等狀態,更好為用戶提供服務與規劃。及時做到滿足甚至提前預備好租戶的企業變更需求,也彌補了業主對于樓宇內占比更高的出租面積無法觸及的漏洞,有效地提升樓宇空間資產管理的服務質量。

                            致力于行業的開荒者

                            縱觀現今整個寫字樓租賃市場,已經從以前的甲方市場逐步變成為乙方市場,其實每一個資產持有方都應該考慮如何提供更具有核心競爭力的產品,來吸引和留住租客。

                            “過去爭先恐后排隊尋租寫字樓辦公的時代已然結束。目前,大量的業主還停留在舒適區里沒有跨出轉型的第一步,不要等到被市場環境遏制住喉嚨的時候才去思考創新和轉型,這樣就為時已晚,一定要有危機意識。”張世凱說。

                            而談及選擇該賽道的初衷時,張世凱表示,“開工大吉,不是一個單純的互聯網企業,而是一個傳統產業的升級,行業的開荒者。”

                            從事做拎包辦公這件事沒有對標,因為整個規則包括合同擬寫、定價都是在探索的過程中逐步累積迭代,關鍵的難點還是在于人才,他希望團隊能夠打造出規范整個行業的標準,也給后來入局者起到一個參考借鑒的作用。

                            他更加不愿意看到一些缺乏經驗,或者帶有個人訴求的人渾渾噩噩入局,導致“游戲規則”被破壞。因為這個行業,對于跨界、零基礎進入的人是很不友好的。所以在未來,開工大吉戰略模式更多的是將商業模式核心點分享出來,開始著手開放平臺,教育上下游,分享輸出的供應鏈。

                            “我們主要服務一線城市客戶為多,開拓城市的邏輯上,開工大吉往往被合作伙伴‘綁著走’。”據張世凱介紹,目前開工大吉已與凱德、華潤、萬科、龍湖等頭部商業地產開發商達成戰略合作,服務凱德、光大安石、晶耀前灘、北京金茂等辦公面積超1100萬平方米。

                            未來,開工大吉還將堅守初心,秉承著“要創造一個讓企業輕松成長的世界,連接無限未來,希望所有企業都能夠活得更好”的愿景,為行業提供更多價值。

                            本文來源:責任編輯:李雷

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