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                            融資管控加碼,2021年房企艱難開局

                            中國財經界·www.borjachirivella.com 2021-01-06 12:59:54本文提供方:網友投稿原文來源:

                            一場商鋪“0元購”風波,折射了2021年房企的艱難處境。1月5日,多張恒大集團(03333.HK)商鋪“0元購”的海報在網上流傳,顯示自1月1日起至1月31日,購買恒大旗

                            一場商鋪“0元購”風波,折射了2021年房企的艱難處境。

                            1月5日,多張恒大集團(03333.HK)商鋪“0元購”的海報在網上流傳,顯示自1月1日起至1月31日,購買恒大旗下部分項目商鋪的全款客戶,恒大將從2022年開始,每年返還購房總金額的10%,十年內全部返還。

                            據悉,恒大湖南、江西等多地公司均有參與,返還期間正常簽訂網簽合同,并按時辦理房產證,房屋所有權歸購房者所有。但據第一財經了解,這是恒大極少數項目為商鋪整體開業推出的清尾活動,且目前已經結束。

                            “要是真的0元購,我就去買了。”有接近恒大方面的人士稱。

                            實際上,“0元購”風波背后,暗含了當下房地產市場的緊迫形勢。過去一年,房企經歷了“集體抗疫”、迎來“三道紅線”,盡管樓市復蘇超預期,但規模房企負增長、行業降杠桿等風險因素也開始顯現。

                            有業內人士直言,房地產行業將步入“無增長時代”。2021年,房企也將面臨比去年更嚴峻的生存壓力。

                            房企、銀行攻守易勢

                            新的一年,房地產行業將集體經歷“降杠桿”陣痛。

                            2020年12月31日,央行、銀保監會發布《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》(下稱通知),分五檔給銀行業務中房地產貸款余額占比、個人住房貸款余額占比劃下兩道“紅線”。

                            其中,中資大型銀行、中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農合機構、縣域農合機構、村鎮銀行的房地產貸款占比上限分別為40%、27.5%、22.5%、17.5%和12.5%,個人住房貸款占比上限分別為32.5%、20%、17.5%、12.5%和7.5%。

                            加上去年8月住建部等約談12家重點房企,“三道紅線”新規流出,房地產行業已迎來顛覆性變革。監管層將從供需兩端出手,通過銀行業金融機構實行房地產貸款集中度管理和房企債務控制,倒逼房地產行業去杠桿。

                            此次《通知》的頒布,有房企內部人士對第一財經坦言,“實際上是針對銀行的‘兩道紅線’。”而這兩道紅線中,限制開發貸額度對房企影響深遠。

                            某TOP10房企財務相關負責人對第一財經表示,這個政策出臺不算意外,過去一年多以來,監管機構對于銀行當期涉房新增貸款占比一直有指導,“兩道紅線”從終局上明確了存量占比標準,并進一步區分了開發貸和個人購房貸款占比標準。

                            該人士表示,此次“兩道紅線”與此前的“三道紅線”共同形成了對房地產的金融監管體系,對于企業來說,要對未來房地產政策有清醒的認識,高杠桿的時代一去不返,必須回歸生意本源;第二,監管紅線并不是讓企業不發展,讓銀行不投放,而是控制合理增速,維持合理占比,防止系統性風險,“這套政策組合拳短期內對過去激進的開發商、銀行會有陣痛,企業一定要認清形勢,順勢而為。”

                            而某TOP20房企營銷負責人則表示,對開發貸的限制勢必會推高房企的資金成本,這意味著對企業的回款要求更高,對房企的融資、運營能力都是挑戰。

                            據興業證券測算,房地產貸款“兩條紅線”下,目前35家上市銀行中超過10家個人住房貸款或房地產貸款占比超上限,需壓降房地產貸款規模為6500億左右、需壓降個人住房貸款8500億左右,超標銀行絕對壓降規模不大。

                            另一方面,達標銀行仍有提升空間,20多家達標銀行有富余額度,如果考慮這些銀行提高占比,本次新政對房地產貸款壓降規模有限。

                            《通知》的出臺,銀行與房企的關系也可能迎來明顯變化。

                            某家銀行相關工作人員對第一財經表示,對于銀行來說,房企是其優質客戶,首先房地產行業相對安全,其次房地產開發貸利率相比其他行業都高,因此會出現很多銀行爭搶一個房企客戶的局面。

                            然而一旦按照《通知》執行,雖然多數銀行手中的額度夠用,但并不是無限制夠用,同時還有一些銀行已經超標,這就意味著房企可選擇的銀行變少,銀行也不敢貿然向房企提供貸款,這直接增加了房企的融資難度,且房企在銀行端的融資議價能力就會大大減弱,其融資成本就會提高。

                            房地產貸款集中度管理制度,給房地產金融安全設置了一道“防火墻”。東北證券稱,建立房地產貸款集中度管理制度,是繼“三道紅線”供給側改革后,加之需求側改革,對居民部門杠桿率進行約束。

                            “過去一段時間,金融信貸中涉及房地產的比例較高,不僅增加了企業和居民的杠桿水平,也擠占了社會信貸資源,不利于構建國內大循環。”貝殼研究院首席分析師許小樂認為。

                            隨著新規不斷加碼,居民部門也將轉向穩杠桿??硕鸨硎?,2021年房地產限貸政策易緊難松,熱點城市不排除加碼的可能性。房貸利率或將適度上調,首套尤其是二套房貸利率或將再次步入上升通道。

                            在房企端,“三道紅線”也將持續發力,企業融資將呈現結構性變化,主要體現在房企更有意愿用長債替換短債、用低息債替換高息債、用標準債替換非標債等,從而持續優化財務結構,提升抗風險等級。

                            貝殼研究院認為,隨著金融監管不斷升級,中期境內金融環境呈趨緊預期,境外債市也因疫情保持較高不確定預期,未來房企債券融資難度將不斷升級,中小型房企或將率先感受到債市的緊張壓力。

                            “無增長”時代來臨

                            過往數年,中國房地產開發商一路狂奔,借助杠桿撬動了巨大的銷售規模。截至2020年末,已經有43家房企跨入“千億俱樂部”,TOP10和TOP30房企全口徑銷售金額門檻分別提升至2780.1億元和1306.0億元。

                            但是,“三道紅線”和“央行房貸新規”的加碼,意味著房地產行業的整體銀根受到規范。易居控股CEO丁祖昱認為,如果沒有更多資金的注入,整個行業往上走的動力將被大大削弱,房地產將步入“無增長”時代。

                            實際上,過去一年,房企規模增長已有明顯放緩的跡象??硕饠祿@示,2020年房企業績完成情況不理想,目標完成度超110%的房企數量不及2019年,僅占提出全年業績目標房企的27%,為近5年最低。

                            不僅如此,目前房企普遍按全口徑公布業績數據,這一定程度上掩蓋了企業真實的增長情況。相較于全口徑和操盤增速,房企權益銷售增速更不理想,多家房企全口徑操盤增長,但實際權益呈下跌態勢。

                            銷售疲軟的同時,房企還有巨量債務壓身。貝殼研究院數據顯示,2021年房企到期債務規模預計將達12448億元,同比增長36%,行業償債壓力驟升。從目前債券規???,房企債務增速高峰至少還要維持3~5年。

                            貝殼研究院高級分析師潘浩認為,隨著融資新規進一步打破房企對高杠桿、高周轉擴張的路徑依賴,過往土地紅利、金融紅利的浪潮褪去,管理紅利時代已經到來。

                            所謂“管理紅利時代”,即提升有限資金的使用效率,向管理和效率要紅利。潘浩透露,“三道紅線”流出以后,房地產行業非但沒有慢下來,反而有加速趨勢。有國企項目7月份拿地,9月份已經有案名,很快進入營銷籌備階段。

                            行業利潤空間下行,也需要房企加強資金的使用效率。數據顯示,2020年中期70家典型百強房企毛利率均值29.4%,較2019年同期降低5.1個百分點,其中44家房企上半年“增收不增利”,房地產行業的利潤高點早已過去。

                            潘浩表示,在此之下,房企提升盈利的有效方法便是“壓縮開發周期”,賣得越快利潤越高,賣的慢可能連成本都收不回;同時,房企將專注于高能級城市和核心都市圈進行深耕,將有限的資金投入更優質的項目。

                            “加強資金的利用效率將是行業的重要趨勢,也是‘管理紅利’時代的重要要求。”潘浩認為,未來,“管理紅利型”房企能更快適應行業規則,隨著行業集中度加速提升,留給房企彎道超車的空間也將越來越窄。

                            本文來源:責任編輯:李雷

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